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  ‘上千万元买的豪宅，实为动迁房品质’。苏河望业主维权引发上海多部门重视。在现有市场环境中，面对不断爆出的开发商减配行为，该怎么样来规范，值得深思。

  根据业主提供的《关于上海市普陀区新房苏河望项目，改善小区安全性、完善小区功能性的业主诉求书》中显示，2023年10月，由苏河望开发商建发地产组织的业主预看房活动中，业主群体发现，项目建筑主体存在大面积空鼓、褪色、脱落，门窗墙体严重渗水，违反合约使用大量安全不达标的劣质材料等重大质量问题。

  多名业主表示，苏河望小区公区、绿化与预售时期的沙盘和宣传图相比，减配严重，存在大量偷工减料与宣传时期的承诺不符等情况，业主认为这极大地侵犯了677户业主的合法权益，给小区业主未来的生命财产安全带来重大隐患。

  为此，苏河望业主提出9项整改要求，包括重做建筑外立面，根据前期宣传与合同内容，建筑外立面涂料部分替换为真石漆或符合质感涂料标准的涂料，EPS泡沫更换为铝金属条、重做小区墙体防水、窗宽整修、室内装修全面整修、提升园林公区品质等。

  11月22日下午，针对业主诉求，建发地产举行《苏河望业主诉求及回复》座谈会，普陀区石泉街道办事处、普陀区建设管理委员会，普陀区房管局，普陀区绿化市容局，开发商及业主代表参与会议。

  会议中，建发方面有关人员对业主诉求中提升小区景观，增加中式元素，户内漏水等问题提出修改完善意见，就业主提出的更换墙体外立面涂料颜色，增加金属线条等表示无法满足。

  对于不能改动的原因，建发方面表示，工程已经到了一定进度，按照12月31日交付进度难以满足。

  普陀区相关管理人员表示，虽然企业在报规上合理合法，但在具体做法上对业主诉求应合理融洽解决好，就业主提出的问题，能改则改，应改尽改，能满足的尽量满足，能解决的尽量解决。

  11月28日下午，由有关部门牵头，建发地产就业主诉求再次举行业主诉求回复座谈会，截至发稿时间，业主维权仍在进行中。

  “上千万元买的豪宅，观感就是动迁房品质。”对于10月开发商举行的预看房活动，这是苏河望多名业主看房后的直观感受。

  地处上海普陀区线万元/平方米，套总价超千万元的住宅为何会引发业主集体维权。

  公开资料显示，苏河望（备案名：旬阳名邸）位于上海市普陀区旬阳路115弄，为普陀区真如副中心核心板块，项目距离地铁7号线米，周边交通、商业、学校、医疗等配套齐全，由建发地产与融创两家联合开发，楼盘销售沙盘展示为新中式园林风格建筑。

  该项目于2021年10月~2022年3月分批销售，主推户型99~147平方米精装修3~4房户型，备案均价101600元/平方米，套总价1000万~1500万元，三期均开盘即售罄，合同约定项目交付时间为2023年12月31日。

  2021年2月20日，普陀区石泉社区地块W060402单元B3-2地块（洵阳新村地块）挂牌出让，起始总价47.39亿元，楼面地价61952元/平方米，保利、招商、建发融创联合体3家房企在土地拍卖中，对该地块展开激烈争夺。

  经过300多轮的竞价，最终由建发融创联合体（上海兆颢企业管理有限公司）以总价64.52亿元摘得该地块，溢价率高达36.15%，成交楼面地价84345.6元/平方米，住宅（含5%保障房）套数下限727套，要求100%全装修交付。

  因超高溢价成交，2021年2月24日下午，普陀区规划资源局和区房管局约谈融创建发（上海兆颢企业管理有限公司）相关负责人。约谈中，普陀区政府重申毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以及实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，要求受让人认识到政策的严肃性，做好思想准备，确保项目品质，合理调整预期。

  楼盘销售时颇具建发特色的府式大门，在石泉街道颇为醒目，从大门一侧走进小区，尚在施工阶段的苏河望小区，建筑质量在10月建发地产举行的业主“预看房”中，引发业主集体不满。

  业主陈涛（化名）表示，项目前期宣传及预售合同中，开发商承诺建筑“大面为真石漆及质感涂料，局部为石材、金属线条、铝板”。小区前期宣传中承诺为新中式园林风格，实际小区绿化与沙盘宣传天差地别。

  预看房中，陈涛及业主们发现项目外墙施工中，不仅没有使用铝板与石材，也未使用真石漆及质感涂料，而是以价格较低的多彩漆替代真石漆，以普通弹性涂料替代质感涂料，且多彩漆占比仅34.4%。金属线号楼大户型楼栋中使用，其余楼栋均未体现。

  “项目外墙的窗框、屋檐，围墙部分均使用了大量合同中未注明的EPS聚苯乙烯（泡沫）材料，EPS材料在小区尚未交付时，已出现非常明显的破损。”陈涛表示。

  “业主加购40多万元的精装修包在‘预看房’阶段已然浮现室内大面积漏水情况。”在装修包方面，另一名业主陶敏（化名）表示，苏河望销售期间，开发商向业主提出A、B、C三种等级不同价位的装修包。其中，99平方米户型A、B装修包售价40万~50万元，147平方米户型装修包售价70万元，小区有近一半业主购买了此类装修包。

  “小区整体大面积使用劣质涂料，外立面围墙使用EPS泡沫出现多处破损，凹陷，渗水等情况。”陶敏称，预看房时，很多业主发现，室内装修存在大量问题，装修包质量与售价不符。如：下水管严重错位、墙体歪曲、窗胶条脱落、墙外电线暴露等诸多问题。

  有部分业主邀请第三方机构对苏河望装修包进行专业检验测试，检测结果为，装修包材料成本较低，施工工艺较差，无法达到验收标准。

  对于预看房，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，预看房是一个有效地保障购房人权益的制度，有利于购房人提前发现与合同不一致的问题和建筑质量上的问题。近年来，随着精装修项目的增加，预看房中购房人发现存在很明显问题的项目时有发生，也反映出精装房由于缺乏明确的标准，极易带来矛盾。

  对于明显存在质量上的问题的项目，崔光灿建议政府管理部门及时跟进，由购房人代表、管理部门和开发商组成整改跟踪小组，推进后续建设工作。对于标准不明确，购房人与开发商存在理解不一致的情况，建议通过沟通协调解决。

  “10月预看房后，业主对小区发现的诸多质量上的问题，与开发商代表进行协商，却长时间未能收到回应。”陶敏表示向开发商反馈无门，业主们很无奈。

  业主群体于是向12345、12315，市长信箱等多方进行投诉，11月中，业主们终于获得与开发商团体的面谈机会。

  然而，陶敏称在前两轮的面谈中，开发商代表对业主们提出的诸多质量上的问题，先是一问三不知，再问则互相推诿，拒不承认，拒不整改，也拒不提供相关材料的质检和外立面平整度、漏水情况的有效报告。

  陈涛也表示，对精装修中发现的室内大面积渗水，业主多次与开发商沟通，开发商表示将逐步修复，实则直接在漏水墙面加贴墙布。

  “开发商代表对项目存在问题极为轻视，态度敷衍。”陈涛在内多名业主一致认为，开发商代表的态度，是对小区全体业主的蔑视和挑衅，决定维权到底。

  11月17日晚，一众苏河望准业主迎着寒风在苏河望项目工地门口，等待开会的建发领导出来提交项目整改诉求。

  “当时民警也在场，现场秩序良好。”陈涛说，一件触目惊心的事情激发了所有在场业主激动情绪。

  这天晚上，建发一名工作人员开着一辆奔驰车出来无视周围群众，危险驾驶将一名业主的脚压伤，事发后没有停车继续向前，最后在周围群众的催促下才肯下车。

  事发后，交警判定该驾驶员全责，受伤的业主自行前往医院治疗。双方约定11月20日见面会谈，然而，肇事驾驶员没再次出现，并拒绝接听包括民警在内的电话，民警建议起诉。对于该事件，建发方面没有一点表示。

  11月20日，一份由苏河望近500名业主联合签名，长达34页的《关于解决上海市普陀区新房“苏河望”项目存在严重质量上的问题的函》，由业主们连夜打印近百份，紧急发往上海市政府、上海市城乡建设与管理委员会、上海市建设工程质量监督总站、普陀区人民政府、普陀区建设与管理委员会，厦门建发集团有限公司，建发房地产集团有限公司。

  寄出的信函很快有了成效，上海市政府及有关部门格外的重视苏河望业主维权事件，迅速约谈开发商，要求开发商合理解决业主诉求。

  11月22日下午，对业主提出的9大诉求，由普陀区石泉街道办事处牵头，建发地产在苏河望项目现场举行《苏河望业主诉求及回复》座谈会，普陀区建设管理委员会，普陀区房管局，普陀区绿化市容局，建发地产有关人员及业主代表参与会议。

  建发方面对业主代表提出的新中式园林，渗水等问题同意整改，但对外立面真石漆、铝板等诉求表示不足以满足。业主代表与建发方面就此展开激烈讨论。

  座谈会上，普陀政府相关管理人员明确表态，就业主提出的问题，希望建发能改则改，应改尽改，对业主诉求要合理融洽的解决好，能满足的尽量满足，能解决的尽量解决，让老百姓走进小区有超预期感受。

  普陀区建筑业管理中心质量管理科科长王维表示，对于苏河望项目，质量管理科和开发商都成立了工作小组，在项目现场成立接待点，相关职能部门将严格督促开发商，对本次预看房过程中，业主发现的所有问题，不论是维修或收尾阶段，在项目正式竣工前将得到全部落实。

  王维表示，对房子存在的渗漏水情况，目前正在维修，将通过二次淋水复验来看效果。大家比较关心的外立面不平整问题，已由专业单位来负责维修；墙面空鼓问题，也要求开发商委托第三方检验单位，进行空鼓检测，目前正在进行中，并已经建立业主沟通机制，及时与业主反馈沟通。

  11月28日下午，建发地产再次举行苏河望业主座谈会，据参会业主代表传来消息，维权初见成效，建发方面同意将苏河望小区南北面全方面提升为真石漆，EPS整改技术实现待定，随时接受业主监督。

  对于苏河望维权事件，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，苏河望项目拿地之初的高溢价，开发商必然会有一些减配行为，导致出现业主联名投诉。现在政府介入该事件，开发商必然会对业主提出的问题投入新的成本，整改完成之后这一个项目，对开发商可能没利润或亏损。

  张宏伟认为，类似建发苏河望项目这样的减配行为，后续政府可能会发文逐步规范。

  崔光灿建议，行业协会等机构可编写精装修标准，利于对照，减少开发商与业主理解上的差异。管理部门可进一步通过强化竣工验收等管理，对楼盘质量进行监管。

  目前，苏河望业主维权事件仍在继续，整改未完成，业主们对苏河望整改效果与品质依然心存疑虑。